Настоящее и будущее складов Петербурга: новые форматы, состояние рынка и опасения инвесторов
Складская недвижимость в Петербурге представляет собой активно растущий сегмент рынка, который за 9 месяцев 2021 года побил очередной рекорд. Так, в III квартале объём сделок по аренде и продаже составил 308 тыс. кв. м, всего за нынешний год – более 560 тыс. кв. м.
Инвесторы и девелоперы стали обращать внимание на складскую недвижимость ещё с 2020 года, когда коронавирус заставил многих арендаторов пересмотреть существующие взгляды на этот сегмент рынка. А стремительное развитие e-commerce, в свою очередь, обеспечило повышенный спрос на такие площади и возможность для повышения арендных ставок.
Однако это направление всё ещё вызывает опасения у игроков рынка из-за существенного роста себестоимости строительства, поэтому они предпочитают осторожничать. Это привело к рекордно низким показателям свободного предложения: объёма вводимых складских площадей пока недостаточно для спроса потенциальных арендаторов. Недавно в Северной столице прошла деловая встреча, где эксперты обсудили сложившуюся ситуацию и будущее складов. Организаторами выступили NSP и компания Maris в ассоциации с CBRE.
По словам заместителя руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Александра Шевелёва, на сегодня объем рынка складской недвижимости в Петербурге составляет 3,7 млн кв. м. А компания Knight Frank в своём исследовании приводит следующие данные: за январь-сентябрь 2021 года в городе появилось более 129 тыс. м² складских площадей, что на 36% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Ещё одним отличием является и то, что около 71 тыс. м², а это больше половины площадей, были введены именно в III квартале.
Спекулятивные объекты
За первые девять месяцев 2021 года спекулятивные объекты составили 49,1 тыс. м² – 38% от общего объёма ввода. Данный формат складов является одним из самых распространённых и развитых, кроме того, эксперты отмечают, что он наиболее стабилен. В этом случае девелопер выступает инициатором и инвестором проекта, он самостоятельно реализует построенный объект и получает полную прибыль или убытки.
Крупнейшим объектом стал комплекс «Армада-Парк Север» со складской площадью класса А в 42,5 тыс. м², 90% из которых заняли арендаторы.
— Доля свободных площадей в А-классе уже близится к 0%. При пересчете в квадратные метры это менее 10 000 кв. м на весь город и область, — поделился Александр Шевелёв.
До конца года планируется открытие спекулятивных объектов суммарной площадью около 65 тыс. м². В результате годовые показатели могут оказаться ниже итогов прошлого года на 39%.
Built-to-suit
Что касается объектов, построенных для собственных нужд компаний, то их доля за три квартала 2021 года составила 62% от общего объёма ввода. По схеме built-to-suit с июля по сентябрь построили 21,2 тыс. м² площадей. Специфика формата заключается в том, что девелопер строит здание по договору под нужды клиента, а после сдаёт ему в аренду или даёт возможность выкупа.
— Довольно большое количество запросов ориентировано на крупные проекты в формате build-to-suit – от 50 000 до 70 000 кв. м, по всем мы ведем диалог. Рынок находится в переходном периоде, — отметил руководитель отдела продаж компании RAUM Group Александр Маслаков.
Среди объектов, построенных по схеме built-to-suit, выделяются крупнейшие складские комплексы компаний «СДЭК» (16,1 тыс. м²) и «FIT-Инструмент» (5,1 тыс. м²) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Light industrial
Третьим форматом, который набирает популярность в Петербурге и имеет большие перспективы, является Light industrial. Он предполагает строительство небольших производственно-складских помещений площадью от 200 до 2 тыс. кв. м. Одной из первых шаги в этом направлении делает компания «Мегалайн», которая подписала соглашение с городом о реновации промзоны «Горская», территории, ранее использовавшейся при строительстве Комплекса защитных сооружений. На 318 тыс. кв. м. предполагается размещение складских помещений, в том числе Light industrial. Начало строительства современной и экологичной площадки запланировано на 2023 год.
— Мы хотим развивать её как мультифункциональный комплекс со складской, индустриальной и туристической функциями. На территории Петербурга склады формата light industrial – новое направление. Это сооружения небольшой площади с гибкой планировочной структурой, которая подойдет для объектов любого функционального назначения, — рассказала на встрече специалист по международным связям ООО «Мегалайн» Елена Прозорова.
Эксперты компания, проанализировав рынок складов, обратили внимание на его существенный рост. На нынешний момент более 40% складской недвижимости возводятся согласно требованиям заказчика, в особенности от e-com. Поэтому инвестор настроен на успех реализуемой концепции.
— Политика компании в этом направлении очень гибкая, поскольку площадь планируемых объектов значительная. Уверены, что проект выстрелит, — заявил лидер проекта комплексного развития территории «Горская» ООО «Мегалайн» Олег Избяков.
Сделки с арендаторами
Если говорить об объёме сделок аренды, то за III квартал 2021 года он показал рекордные данные – около 298 тыс. м². Показатели превысили итоги аналогичного периода 2020 года в 3,4 раза. Крупными арендаторами выступили предприятия розничной торговли, дистрибьюторские и производственные компании. Доля объёма сделок с участием логистических компаний сократилась на 46 % и в итоге составила всего 7%.
В заключении дискуссии специалисты сошлись во мнении, что рынок складской недвижимости в Петербурге растет не по дням, а по часам. Кроме того, они согласились, нужно строить новые складские помещения: и для вывода их на свободный рынок, и под заказчика.
— Рынок, безусловно, будет расти. С моей точки зрения, в ближайшие три-четыре года этот процесс будет поддерживаться именно за счет e-commerce, а далее, я глубоко убежден, Россия станет транзитным хабом, что также позитивно повлияет на развитие сегмента. <…> Если сейчас e-commerce поддерживают в основном поставки из-за рубежа, то в будущем ситуация изменится, — подытожил один из экспертов Владислав Васильев.
Фото: promberg.ru